Remont balkonu może obciążać wspólnotę mieszkaniową
Remont tych części balkonu, które są trwałym elementem budynku, obciąża wspólnotę mieszkaniową - orzekł w piątek Sąd Najwyższy. Uznał zarazem, że balkon jest częścią składową danego lokalu jako tzw. pomieszczenie pomocnicze, a koszty jego utrzymania ponosi właściciel lokalu.
Taka uchwała SN może mieć duże znaczenie dla 120 tys. wspólnot mieszkaniowych w Polsce. Problemem są dla nich zdewastowane balkony; często podwiązywane siatkami, by odpadający tynk nie zrobił nikomu krzywdy. Tak robią wspólnoty, zobowiązane do remontów niszczejących elementów domów, a nie mające wystarczających finansów na remonty. Trudność stwarza też ustalenie, czy za remonty balkonów ma płacić wyłącznie właściciel lokalu, czy też cała wspólnota.
W piątek SN rozpatrywał pytanie prawne w takiej właśnie sprawie. Zadał je Sąd Apelacyjny w Gdańsku, rozpatrując spór między gminą miasta a jedną ze wspólnot. W 2007 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku, na wniosek gminy, uchylił uchwałę wspólnoty, nakładającą na wszystkich jej członków (w tym i gminę) obowiązek sfinansowania remontu balkonów, których stan zagrażał bezpieczeństwu.
SO przyznał rację gminie, że balkony nie są częścią wspólną, tylko przynależą do poszczególnych lokali, których właścicieli obciąża koszt remontu. Wspólnota twierdzi, że balkony są elementami konstrukcyjnymi elewacji, a więc remont to obowiązek wspólnoty. SO powołał się na uchwałę SN z 2002 r., który uznał, że balkon jako tzw. pomieszczenie przynależne jest częścią składową lokalu, a koszty jego utrzymania obciążają właściciela lokalu. SO uznał, że skoro ustawa o własności lokali z 1994 r. zalicza do nieruchomości wspólnej części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, to balkony - służące do wyłącznego użytku - nie są częściami wspólnymi.
Rozpatrując odwołanie wspólnoty, SA nabrał wątpliwości, czy balkon zawsze jest częścią lokalu, czy też zarazem może stanowić część wspólną. Według SA, nie jest jasne, czym jest balkon, na który wejście jest tylko z danego mieszkania - bo ustawa nie wymienia go ani jako części składowej lokalu, ani jako części wspólnej. Według ustawy, do lokalu mogą przynależeć, jako części składowe, "pomieszczenia przynależne" (np. garaż, piwnica, strych), ale balkon trudno zaliczyć do pomieszczeń - uważa SA.
SA pytał, czy każdy remont balkonu powinien obciążać wyłącznie właściciela - zwłaszcza, gdy stan balkonu, z którego odpada tynk, zagraża bezpieczeństwu. "Wydaje się, że można uznać, iż nie każdy zakres remontu powinien obciążać wyłącznie właściciela lokalu, przy którym balkon się znajduje, tzn. koszt remontu elementów konstrukcyjnych i zewnętrznych balkonu może obciążać wszystkich członków wspólnoty" - uznał SA.
SN uznał, że właściciel lokalu łoży na utrzymanie w należytym stanie balkonu, który jednak w sensie prawa jest nie pomieszczeniem przynależnym, ale pomieszczeniem pomocniczym, gdyż służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w lokalu. Zarazem SN orzekł, że wydatki na remont tych części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu, trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę.
W ustnym uzasadnieniu uchwały sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski podkreślił, że stan prawa w całej kwestii nie jest precyzyjny, a orzecznictwo SN jest częściowo rozbieżne. Według SN, elementy konstrukcyjne balkonu nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który korzysta tylko z - jak się wyraził sędzia - "przestrzeni wewnętrznej" balkonu. Tym samym elementy te (np. dźwigary) są częścią wspólną, za której remont płaci wspólnota - uznał SN.
Odpowiedź SN na pytanie prawne wiąże tylko ten sąd, który je zadał; inne sądy mogą, ale nie muszą, brać jej pod uwagę. SA w Gdańsku będzie teraz musiał "przełożyć" tę uchwałę na sprawę, którą rozpatruje. Strony nie wykluczają, że być może trzeba będzie w tej sprawie powołać biegłego budowlanego. Po uchwale SN przedstawiciel wspólnoty powiedział PAP, że uważa, iż zaskarżona przez gminę uchwała ma szansę się utrzymać. Reprezentant gminy uznał uchwałę za "salomonową".
Wspólnoty mieszkaniowe - które tworzy ogół właścicieli lokali danej nieruchomości - powstawały od 1995 r. Szacuje się, że obecnie jest ich ponad 120 tys. Właściciele decydują wspólnie o kolejności remontów budynku i o wydatkach.
